house

Publik sedikit agak kaget pada saat pemerintah menerbitkan Peraturan Pemerintah No. 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia (PP 103/2015). Bola liar opini bermunculan yang pada intinya menuding pemerintah tunduk pada asing atau ingin menjual aset-aset negara.

Namun yang jelas, ketentuan mengenai kepemilikan rumah tempat tinggal atau hunian asing di Indonesia telah ada sejak lama. Sebelum terbitnya PP 103/2015 ini, ketentuan mengenai kepemilikan rumah tempat tinggal atau hunian bagi Warga Negara Asing (WNA) di Indonesia diatur oleh Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun 1996 (PP 41/1996). Kehadiran PP 103/2015 ditujukan untuk mengatur ulang kepemilikan properti oleh asing serta mencabut dan menggantikan PP 41/1996 tidak lagi berlaku.

Lantas apa yang menjadi perbedaan antara PP 103/2015 dengan PP 41/1996, dan kenapa PP 103/2015 menimbulkan polemik?

Hak Pakai Bukan Hak Milik

Sebenarnya akar dari segala opini liar di atas bersumber dari kata-kata “pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing” sebagai judul PP 103/2015. Kalimat ini secara sederhana diartikan “WNA sekarang boleh memiliki rumah di Indonesia”. Padahal sebenarnya, tidak ada satupun ketentuan pada PP 103/2015 memberikan Hak Milik kepada WNA di Indonesia

PP 103/2015 secara tegas menyatakan bahwa WNA yang tinggal di Indonesia dengan izin tinggal yang sah dapat memiliki rumah tempat tinggal atau rusun (apartemen) dengan Hak Pakai. Sedangkan Hak Milik, hanya dapat diberikan kepada WNI berdasarkan Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UU Pokok Agraria).

Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai oleh negara atau tanah milik orang lain. PP 103/2015 tidak memperbolehkan WNA untuk memiliki rumah atau hunian dengan hak atas tanah jenis lainnya, seperti contoh Hak Milik. Dengan kata lain, WNA dapat menggunakan tanah dan bangunan sebagai tempat tinggal, namun kepemilikan tanah atau bangunan tersebut masih dimiliki negara atau Warga Negara Indonesia. Ketentuan serupa juga telah ada pada PP 41/1996.

Yang Baru dari PP 103/2015

Ada beberapa ketentuan baru pada PP 103/2015 yang sebelumnya tidak diatur oleh PP 41/1996. Pertama, WNA hanya dapat membeli rumah atau rusun (apartemen) unit baru. Kedua, rumah yang dimiliki WNA wajib berdiri di atas: a) tanah Hak Pakai; atau b) Hak Pakai di atas Hak Milik. Sedangkan apabila WNA ingin memiliki apartemen, unit apartemen tersebut harus berdiri di tanah Hak Pakai.

Ketiga, PP 103/2015 mengubah durasi Hak Pakai WNA terhadap rumah atau apartemen, menjadi:

  1. Rumah di atas tanah Hak Pakai: masa Hak Pakai 30 tahun, dapat diperpanjang untuk 20 tahun, dan diperbaharui untuk 30 tahun (total durasi Hak Pakai 80 tahun).
  2. Rumah di atas Hak Pakai di atas Hak Milik: masa Hak Pakai 30 tahun, dapat diperpanjang dan diperbaharui sesuai kesepakatan dengan pemilik tanah sampai dengan 30 tahun (total durasi Hak Pakai 60 tahun).
  3. Apartemen: durasi Hak Pakai tidak diatur oleh PP 103/2015.

Sebelumnya, PP 41/1996 membatasi durasi Hak Pakai WNA sampai dengan 25 tahun dan dapat diperpanjang sampai dengan 25 tahun, tanpa bisa diperbaharui (total durasi Hak Pakai 50 tahun).

Keempat, WNA yang meninggal dunia dapat mewariskan hunianya kepada orang lain. Apabila ahli warisnya adalah WNA, maka ahli waris tersebut wajib memiliki izin tinggal yang sah untuk mewarisi hunian tersebut. Apabila tidak, hunian tersebut harus harus dialihkan kepada orang yang berhak dalam waktu satu tahun untuk menghindari hunian tersebut dilelang oleh negara (apabila dibangun di atas tanah negara) atau dikembalikan kepada yang mempunyai Hak Milik atas tanah dan bangunan.

Kelima, WNI yang kawin dengan WNA tidak serta merta kehilangan haknya untuk mempunyai rumah atau tanah dengan Hak Milik atau hak lainnya. Namun, antara pasangan WNI dan WNA wajib memiliki perjanjian pemisahan harta antara suami dan isteri yang dibuat dengan akta notaris.

Kemunduran Reformasi Agraria

Wakil Ketua Dewan Perwakilan Rakyat (DPR), Fadli Zon, mengkritik keras PP 103/2015 dan menganggap peraturan ini sebagai kemunduran reformasi agraria di Indonesia. Bagi anggota dewan ini, durasi Hak Pakai untuk WNA yang cukup lama pada PP 103/2015 tidak memiliki landasan berpikir yang jelas dan menunjukan pemerintah tidak berpikir jauh kedepan.

Durasi Hak Pakai ini juga bertentangan dengan durasi Hak Pakai yang diatur oleh Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah (PP 40/1996), yang menyatakan Hak Pakai diberikan paling lama 25 tahun.

Sebagaimana dikutip dari halaman Hukumonline.com, Fadli Zon juga membandingkan durasi Hak Pakai untuk keperluan investasi yang diatur oleh Undang-Undang No. 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal, yang hanya mebatasi maksimal 70 tahun.

Mengenai durasi yang bertentangan dengan PP 40/1996 juga diungkapkan oleh Sukanti Hutagalung, Guru Besar Hukum Agraria, Universitas Indonesia. Sukanti Hutagalung menyarankan pemerintah untuk terlebih dahulu merevisi PP 40/1996 agar tidak terjadi tumpang tindih ketentuan durasi Hak Pakai. Selain itu, Sukanti Hutagalung juga menilai diperbolehkanya Hak Pakai diberikan secara turun-temurun bertengan dengan UU Pokok Agraria.

Perlindungan Bagi WNI

Dilain pihak, Gunawan, Ketua Komite Pertimbangan Indonesia Human Rights Committee for Social justice (IHCS) menilai tidak ada ketentuan pada PP 103/2015 yang bertengan dengan UUD 1945 dan Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Karena PP 103/2015 mengatur WNA hanya dapat diberikan Hak Pakai, apabila diberikan Hak Milik, baru bertentangan.

Namun, PP 103/2015 seharusnya mengatur juga ketentuan mengenai batas harga, luas, dan jumlah hunian yang dapat dibeli oleh WNA. Dengan absennya batasan ini, dikhawatirkan WNA dapat membeli rumah murah pada saat rakyat Indonesia sendiri sulit untuk mendapatkan rumah.

Selain itu, Gunawan juga mengkritik pemerintah yang cenderung lebih memikirkan WNA dengan menerbitkan PP 103/2015 dibanding memfasilitasi lahan kepada petani dengan mengesahkan Rancangan Peraturan Pemerintah tentang Jaminan Luas Lahan Pertanian.

Sejalan dengan Gunawan, Ketua Dewan Pengurus the Housing Urban Development (The HUD Institute), Zulfi Syraif Koto menyatakan bahwa kepemilikan hunian oleh WNA harus diikuti dengan persyaratan. Pemerintah, munurut Zulfi Syarif Koto, harusnya menggunakan sistem zonasi. Melalui sistem ini, WNA hanya diperbolehkan untuk membeli hunian pada daerah-daerah tertentu saja. Selain itu, pemerintah pusat harus melibatkan pemerintah dearah dalam menyusun kebijakan mengenai kepemilikan hunian oleh WNA, karena sebagian besar hunian WNA terdapat di daerah-daerah.

Masalah Perkawinan Campuran

Meski mengapresiasi upaya pemerintah dalam memberikan kepastian hukum, Rulita Anggraini, Tim Advokasi Perkawinan Campuran (PerCa), menyayangkan PP 103/2015 tidak menyelesaikan permasalah kepemilikan aset bagi WNI yang kawinan dengan WNA.

Seperti yang diketahui, Undang-Undang No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan (UU Perkawinan) menyatakan bahwa harta yang didapat oleh suami dan isteri pada saat berumah tangga merupakan harta bersama atau dimiliki bersama. Hal ini dapat disimpangi apabila sebelum melangsungkan perkawinan, calon suami dan isteri membuat perjanjian pra-nikah yang mengatur mengenai pemisahan harta pada saat berumah tangga nanti.

Permasalah timbul pada saat pasangan WNI dan WNA tidak membuat perjanjian pra-nikah dan hendak membeli rumah. Karena WNA tidak dapat memiliki Hak Milik di Indonesia, pasangan WNA dan WNI tidak dapat membeli rumah apabila tidak memiliki perjanjian pra-nikah mengenai pemisahan harta.

Rulita Anggraini menilai, ketentuan PP 103/2015 yang menjamin hak atas tanah WNI tidak akan hilang meskipun kawin dengan WNA asalkan ada perjanjian pemisahan harta, tidak cukup dan sangat rancu. Padahal, bagian inilah yang selama ini menjadi penghambat dan konsekuensi besar bagi WNI yang hendak melangsungkan perkawinan dengan WNA. Berdasarkan pengalaman Rulita Anggraini, beberapa kali dirinya ditolak oleh notaris pada saat hendak membeli rumah dengan alasan suaminya adalah WNA.

Setidaknya ada tiga hal yang masih menjadi pertanyaan bagi pasangan WNI dan WNA menurut Rulita Anggraini. Pertama, apabila perjanjian pemisahan harta ini menjadi suatu bentuk pembuktian, maka perjanjian ini dibutuhkan pada saat menjual aset atau pada saat membeli aset? Kedua, PP 103/2015 tidak menjelaskan kapan berlakunya perjanjian pemisahan harta tersebut. Apakah bisa perjanjian tersebut berlaku untuk transaksi yang sudah dilakukan dimasa lampau? Ketiga, perjanjian pemisahan harta ini tidak memiliki acuan hukum yang jelas, apakau mengacu kepada UU Perkawinan, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, atau peraturan lain?

Sumber berita: Hukumonline.com

PP Kepemilikan Rumah WNA, Kemunduran Reformasi Agraria

Tiga Hal yang Perlu Dipertegas di PP 103/2015 untuk Pasangan Kawin Campur

PP Hunian WNA Dinilai Kontradiktif dengan Aturan Hak Pakai Tanah

WNA Boleh Miliki Properti, Ini Potensi Masalahnya

Govt Regulation on Property Ownership by Foreigners Comes Under Fire

Allowing Foreigners to Own Property a Possible Source of Conflict

 

 

Follow and Like